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全球地產:市場降溫,面臨挑戰

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【字體: 2018-12-05作者:邢一帆 訪問量:138

諾亞研究工作坊 核心觀點

1. 香港加息和供給增加導致下半年房價明顯下跌內地房地產商入場銷售可能會引發價格戰預期房價還會繼續下跌

2. 美國貸款利率攀升影響住房銷售下降房價開始下跌預計加息仍將對美國地產造成持續影響

3. 澳洲對外國人限購貸款緊縮等措施嚴重打擊了投機性購房不過澳洲移民持續增加長期來看對住宅需求起到了有力的支撐

4. 英國政府對海外買家征稅的預期和脫歐是英國房價降溫的主因不過倫敦寫字樓仍受海外買家青睞


正文

加息周期來臨,全球各地樓市受到不同程度的影響。


在利率上升的背景下,流動性緊縮,貸款越來越難,加上各國出臺的一系列打擊投機性購房的調控措施,在這個全球政治和經濟本就動蕩不安的時期,房地產市場結束了過去的繁榮,迎來了寒冬。


但樓市泡沫程度有別,經濟基本面良莠不齊,樓市的未來發展,也會產生巨大的差異。


香港:

加息和供給增加 房價下跌明顯


CCL中原城市領先指數,香港二手私人住宅價格從8月中旬最高點已經下跌了6%,扭轉了上漲趨勢,不過年初至今仍累計增長7%,仍有繼續下降趨勢,樓價壓力更可能在2019年才反映出來。


存款利率提高也會使一些投資者更想持有現金,房地產投資需求減少。新房銷售競爭加劇,可能會對二手房交易和價格產生影響。


全球地產:市場降溫,面臨挑戰


房價下跌的一個重要因素是利率上升。緊隨美國加息步伐,香港上調H按(1個月HIBOR計息)封頂利率至2.35%,最優惠利率(Prime計息)上升至2.25%。


上升的利率導致部分購房者不能通過貸款壓力測試,從而削弱購房需求。


購房者在申請貸款時,銀行會以當前利率+3%為基礎來進行壓力測試,由此計算的每月還款額需占月收入的60%以下,銀行才會批準貸款申請。利率上升導致每月還款額增加,有一些供款/收入比率(DSR)略大于60%的購房者隨著利率不斷升高有可能無法通過壓力測試。


另外,加息會使房屋需求者更愿意租而不是買,當利率足夠高的時候,每月還款額將會超過租金。私人住宅租金回報率降至3%以下,利率上升蠶食大部分回報,如果利率繼續上升,很有可能會逼投資者離場。


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房價下跌的另一個重要因素是新房供給增加。私人住宅落成量自2016年開始持續增加,預計今年將會增長2%至18,130套,2019年供應量將會激增12.4%至20,371套,達到最高水平。由于新房供應上升,許多買家準備購入新房,二手房交易量下跌到年內最低點。


政府將公屋供給占比從60%提升到70%,“明日大嶼“項目計劃分階段填出多個人工島,共約1700公頃,可供70~110萬人居住,其中70%為公屋,首階段工程2023年可入住,有望解決香港公私營房屋和中環寫字樓供應問題。長期來看會使一部分居民從私人住宅需求轉為公屋,從而一定程度上削弱私人住宅需求,控制房價。


內地房產商的加入可能會引發香港樓市價格戰。內地房產商在未來12個月內將會提供5000套住房,大部分位于新界,將會從四季度開始銷售。


萬科在港第一個地產項目是位于屯門的上源Le Point,價格低至HK$9878/平方英尺,大約為HK$10.6萬/平方米,低于同區一手均價約20%,重返兩年前價格水平。恒大和碧桂園也可能會把第一個項目樓盤價格調低來吸引買家,加速銷售。


總的來看,加息和供給增加導致下半年房價明顯下跌,內地房地產商入場銷售可能會引發價格戰。在持續加息的背景下,預期房價還會繼續下跌。


美國:

加息引起價量齊跌 地產ETF持續下跌


隨著美聯儲多次加息,美國整體利率環境趨緊,主要利率持續走高,10月30年期抵押貸款固定利率環比上升0.2個百分點至4.83%,5%很有可能并非短期上限,大概率將進一步攀升


受利率上升影響,S&P/Case Shiller20個大中城市房價指數9月微跌0.02%,雖然降幅很小,但是扭轉了房價上升的趨勢。紐約、舊金山、丹佛等曾經房價飆漲的城市正在降溫。


房價同比繼續下滑至5.15%,不及預期,為2016年12月以來最低。目前美國仍處于加息周期,預計房價會進一步下跌。


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從全美范圍來看,住宅銷售和房屋建設許可全都在回落。


9月二手房銷售總數創出近兩年半最低水平,為連續第6個月下降,是2013年以來的最長連跌期,10月略微反彈。9月新房銷售環比下降9%,接近歷史跌幅低點。


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年初至今,以美國建筑產品和房地產開發商股票為投資對象的安碩美國住宅建設ETF已累計下跌26.3%,SPDR標普房地產開發商ETF同樣處于熊市,跌幅達20.1%,10月底開始震蕩反彈,但仍處于低位。這兩只ETF基金的下跌或許與國債利率的急劇攀升緊密相關。


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總的來看,加息使主要利率持續走高,影響住房銷售下降,房價開始下跌,地產ETF表現較差,預計加息仍將對美國地產造成持續影響。


澳洲:

海外移民增加 人口結構占優


悉尼和墨爾本房價已經連續一年環比下跌,悉尼同比下跌3.85%,跌幅擴大,珀斯同比下跌幅度縮小至0.86%,顯示出反彈的早期跡象,主要體現在高端獨立屋和單元房市場,但是嚴格的信貸拖慢了珀斯的復蘇進程,仍需要一段時間才能回暖。


外界看空澳洲樓市,預計未來兩年將有20%的下挫空間,但本地市場情緒表現淡定,各地沒有出現全面樓市危機。


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澳洲樓市穩中有降,是受到了政府樓市調控政策的引導。政府近年來一直在打擊投機購房,從2016年開始真正見效。


2016年重啟對外國人的限購政策,包括暫停向外國人發放按揭貸款、禁止外國人購買二手房及嚴格對空置房屋征稅。通過去杠桿、緊縮流動性等措施,把投機性短炒住房引向租金回報的長期投資。


2017年3月要求銀行將投資性房貸控制在10%以下。


2018年8月底,西太平洋銀行(Westpac)將房貸利率上調0.14個百分點。


在持續加碼的信貸緊縮中,政府也針對剛需群體出臺了許多措施。


在這輪房價下跌中,豪宅受到的打擊最大,這種分化在悉尼和墨爾本最為明顯,特別是在墨爾本,雖然整體房價同比下跌,但是中低價位住宅依然在上漲,豪宅價格下滑拖累整體數據。


截至6月,悉尼租金年內累計上升2.2%,墨爾本上升1.9%,與之相反的是,房價分別累計下降4.5%和4.6%。由于人口增長,住房需求增加,預計兩大城市租金仍會繼續提升。


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澳洲人口不斷增加,年輕人比例高,對當地房地產市場起了很好的支撐作用,房價大概率不會出現嚴重的持續下跌情況,長期來看,人口增長是房價反彈的重要驅動力。


澳洲的技術移民政策一直以來比較傾向30歲以下的人,所以大城市年輕人占總人口比例會比較高。南威爾士和維多利亞29%的人口為20-39歲,占比高于其他州,此年齡段居民為購房主力軍。


西澳大利亞人口同比增速加快,這對西澳比如珀斯的地產市場來說至關重要。


總的來看,對外國人限購、貸款緊縮等措施嚴重打擊了投機性購房,豪宅受影響最大,不過澳洲移民持續增加,年輕人比例高,長期來看對住宅需求起到了有力的支撐。


英國:

倫敦房價波動大 預期征收海外買家印花稅


2016年6月23日英國脫歐公投以后,新的移民法案在逐漸提高移民門檻,來自歐盟的凈移民數量銳減54%至8.7萬人,英國凈移民數量減少19%至27.1萬人,同時政治經濟的不確定性使外資流入減少。


缺少了需求和資本支撐,倫敦房價結束了上漲趨勢,迄今累計下跌3%左右,拖累英國整體房價增速,迄今累計增長3.5%左右。


自脫歐以來倫敦房價波動較大,整體呈下降趨勢。年內房價有升有跌,年初至今英國住宅價格累計上漲4%,倫敦累計上漲2.5%,今年市場對英國房地產的信心有所恢復。


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相比歐洲其他國家,英國寫字樓市場仍然受海外投資者青睞,今年85%的倫敦中心寫字樓交易都有海外投資者參與。這些投資者認為脫歐帶來的不利影響只是短期的,較便宜的英鎊更是給了買家一個合適的入場機會。


今年三季度倫敦金融城和香港中環/金鐘寫字樓收益率分別為4%和2.23%,差距擴大至1.77個百分點。香港中環甲級寫字樓租金全球最貴,但是增速還是不及寫字樓價格增速,回報率持續下降,倫敦和香港寫字樓租金回報率差距可能會繼續擴大


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9月30日,英國首相特蕾莎·梅提議對海外買家加稅,引得市場人心惶惶。


10月29日,2018秋季預算案并沒有提到海外買家稅。考慮到英國已經取消春季預算案,這意味著至少到明年的秋季預算案(英國只會在預算案上發布稅收變化)之前,英國都不會對海外買家加稅。


不過,英國已經在啟動程序,準備逐步把海外買家稅寫入英國稅法。


政府會在2019年1月向社會公布一份征詢意見稿,提議對在英格蘭和北愛爾蘭購買住宅的非本國居民征收1%的印花稅附加費。


總體來看,政府對海外買家征稅的預期,脫歐帶來的移民和外資流入減少,是英國房價降溫的主因,不過倫敦寫字樓投資回報率較高,仍受海外買家青睞。


總結


全球主要地區房地產降溫,利率上升是主要原因。


過去10年,全球一線城市房價同步上漲,這背后正是金融危機后刺激經濟的量化寬松的結果。隨著2015年底美聯儲開始加息,香港、英國等都已跟隨加息,樓市都將面臨挑戰。


美國私人非金融部門杠桿率在金融危機之后逐步下降,經濟基本面良好,樓市不存在太大泡沫,加息對于樓市的影響緩慢且有限。新興市場,比如中國、中國香港,金融危機之后杠桿增速迅猛,在當前利率上升的背景之下,樓市將承受很大壓力。


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